Давно было сформулировано, что желающий сделать ищет способ, нежелающий - причину. Стремительное развитие рыночных отношений постоянно вымывает из рядов предпринимателей тех, кто чудом сделав деньги в первый смутный период никак не желает признать изменение реалий, все более тяготеющих к устоявшимся стандартам западного мира, одним из которых следует считать и жесткий фискально-налоговый пресс. В условиях ужесточения этого пресса остается не так и много вариантов действий. Четко следовать букве закона - и идти к краху. Попытки действовать дедовскими способами страусиного "авось" - значит прийти к краху еще более быстрому. Или попытки обратить мировое законотворчество к своей выгоде - как поступают все интеллигентные предприниматели на всех континентах, отводя неинтеллигентным коллегам все более и более тесные резервации. Тем, кто не проникся глубинной мудростью высказывания г-на Дж. Сандерленда, члена Верховного Суда США, заявившего, что право налогоплательщиков избегать налогов с использованием всех разрешенных законами средств никем не может быть оспорено.
Речь идет прежде всего в этом случае о разработке и применении схем налогового планирования, минимизирующих налоговые отчисления. Подобные схемы вряд ли могут считаться жизненоспособными, если в них ключевыми узлами не будут вписаны оффшорные структуры, как раз и прежде всего нацеленные на облегчение бремени богатого человека.
Во всем мире схемы с использованием подобных компаний находят все больше благородных почитателей, благодаря им могущим вздохнуть почти спокойно. Западное просветительство дало свои плоды и в России - и ныне на российском рынке начинает действовать все увеличивающееся число аналогичных компаний. Первыми эти структуры начали использовать те российские бизнесмены, кто по роду своей деятельности был наиболее тесно связан с мировым рынком - экспортеры, импортеры, финансисты. Скоро пришло время строителей и страховщиков. Вслед за ними потянулись и прочие. И ныне лишь российский рынок недвижимости, традиционно работающий у нас почти на грани фола, остался в стороне, по-видимому, не видя в схемах функционирования оффшорных структур, возможностей практического использования. Тем не менее, таковые существуют.
Использование иностранных компаний открывают новые возможности по легитимному использованию финансовых ресурсов в России. Директора этих компаний имеют возможность декларировать свои доходы в РФ и не платить с них подоходный налог. Согласно закону Российской Федерации о подоходном налоге с физических лиц от 7 декабря 1991 года №1998-1 совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период может быть уменьшен на суммы, направленные "физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, из личных доходов по их письменным заявлениям... на новое строительство или приобретение жилого дома, или квартиры... на территории Российской Федерации, в пределах пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда". В настоящий момент эта сумма за один год составляет около $75,000. Оформление компании на троих членов семьи и покупка ими одной квартиры позволит аккумулировать сумму приблизительно в $230,000. Если рассматривать вложения этой же семьи за период в три года, что допускается вышеупомянутым законом в качестве максимального периода, то сумма вложения может достигать $690,000. Таким образом, размер инвестиции может существенно варьироваться.
В этом случае оказывается возможным показать истинную цену осуществленной сделки (а не номинальную стоимость в соответствии с критериями БТИ), ибо налоги в данной ситуации не платятся. То есть в случае любого форс-мажора у вас остается возможность подать иск по полной стоимости. И если, например, через год после заключения сделки объявится в свое время незамеченный пьющий совладелец ныне уже вашей жилплощади и потребует вселения на свои кровные квадратные метры - это будет, конечно, неприятно, но не смертельно. Поскольку после выселения вас по старому адресу вам все же будет возвращена сумма реально фигурировавшая в сделке, а отнюдь не благоразумно ориентированная на БТИ. Единственные же дополнительные расходы при реализации этой схемы - большая оплата услуг нотариата при оформлении сделки купли-продажи.
При строительстве вашего жилья финансирование может осуществляться напрямую иностранной компанией, либо на заемные средства, полученные в качестве банковского кредита зарубежного банка под залог средств, находящихся за рубежом на счетах компании. Сейчас иностранные компании могут быть собственниками недвижимости в России. Регистрация недвижимости на иностранное юридическое лицо максимально упрощает передачу права собственности на это жилье. В случае, когда иностранная компания приобрела недвижимость, смена собственника уже не требует перерегистрации в России, а оформляется только передача полномочий внутри компании.
Если компания-собственник зарегистрирована в юрисдикции, где нет открытого реестра акционеров и акции регистрируются на предъявителя, то передача права собственности на компанию, а следовательно и на жилье, происходит практически переоформлением протокола и передачей пакета документов на эту компанию, включая акции на предъявителя, новому владельцу.
Если вы являетесь собственником зарубежной недвижимости, то здесь действуют те же самые схемы - апробированные сотни и сотни раз во многих странах мира. Это связано с тем, что налог на недвижимость для юридических лиц в ряде стран меньше, чем для физических, и перепродажа объектов недвижимости связана с уплатой налога, доходящего до 18% и зависящего от сроков владения вами недвижимостью. В случае с рассматриваемым вариантом оформления прав собственности на иностранную компанию для реальной смены владельца объекта достаточно переуступить права на компанию - и столь большого налога удается избежать.
Если недвижимость для вас - не только место отдыха, но и способ размещения капитала, то достижение большей ее ликвидности при минимальном количестве хлопот возможное при оформлении недвижимости на принадлежащую вам иностранную компанию обеспечивает вам свободу рук и широту маневра. Так что хотя практически везде есть ограничения запретительного или налогового характера при осуществлении сделок купли-продажи объектов недвижимости, использование этой схемы снимает многие запреты.
Во многих странах мира, в том числе на Кипре, Франции, Португалии проведение операций на рынке недвижимости без использования оффшорных компаний давно уже немыслимы. По всей видимости, нам и здесь предстоит догонять. Но ведь недаром говорится, что в России медленно запрягают, но быстро ездят. Так что вполне возможно, что через не слишком большой период, и мы подарим миру кой-какие схемы. Талантом нас Бог не обделил.
